信和建設株式会社では、不動産売買の仲介だけではなく、その土地の活用について設計から管理、経営までを積極的にサポートしています。そのなかでも、もっとも重視しているプロセスが「企画・提案」です。ここでは、その具体例のひとつとして「階数を倍にした等価交換」について紹介します。

この件で課題となったのは、顧客の希望するマンションの階数をいかにして実現するか、というものでした。というのも、希望どおりに8階建てのマンションを建設するには、土地の形が不向きだったからです。

ネックとなったのは、建築基準法によって定められた「日影規制」でした。これは冬至を基準として、地方公共団体が指定した区域の土地では、一日に一定時間以上、敷地の境界線の外に影を落としてはいけないというルールです。

今回のケースでは、高さが10mを超える建築物ということでこの規制が適用されました。区域の種類によって少しずつ条件は変わってきますが、日影が落ちてもよい時間は、敷地境界線からの水平距離が5m超~10m以内の範囲では3~5時間。10mを超える範囲については、2~3時間程度となっています。

つまり、マンションを高くすればするほど、よりそのハードルも高くなっていくわけです。特に今回ネックとなったのが、南向きで東西に長い長方形の土地という特徴でした。南側からマンションが照らされると、太陽が東から西へ移動する間、ずっとその影を境界線の外に落としてしまうのです。それを防ぐには高さを制限して、どうしても建物を4階以下にするしか方法はないのでした。

しかし、信和建設ではこの問題に対して、ある方法で8階建てを可能にするという解決を提案しました。それはいったい、どのような方法だったのでしょうか。問題だったのは、東西に長い土地の形です。そこで、土地を南北に長くするために、マンション建設予定地の北側に土地を持つ所有者と話し合い、同じ面積の土地を交換してもらうという方法を提案したのでした。こうすれば、日影が落ちる時間は短くなり、顧客の希望通り8階建てのマンションを建設することもできるようになるわけです。

当然、階数が2倍になれば収益もそれだけ高くなる計算になります。この提案に対して顧客は大いに満足し、さっそく実現することになりました。このように信和建設では、まず顧客の希望をかなえていくにはどうすればよいのか、その課題について徹底的に考え抜くことからスタートします。そして、それを実現するためのベストな提案をつねに行うよう目指しているのです。